时间:

此页面上的内容需要较新版本的 Adobe Flash Player。

获取 Adobe Flash Player

当前位置: 首页 > 案例精选
李某非法转让土地使用权、非法处置查封的财产、帮助伪造证据案
作者:蔡琳 成志昀  发布时间:2015-05-08 13:48:21 打印 字号: | |

李某非法转让土地使用权、非法处置查封的财产、帮助伪造证据案

——将工业用地建造商住房销售的刑事违法性分析

蔡林  成志昀

 

关键词  非法转让土地使用权  工业用地  商住房

裁判要点

违反国家规定,未经国家有关主管部门批准,私自改变土地用途,将工业用地建造商住房销售的行为依法不构成非法经营罪。根据我国法律规定,房屋占用的土地使用权应随房屋销售一并转让,上述行为符合非法转让土地使用权性质。

相关法条

《中华人民共和国刑法》第二百二十八条

《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条

案件索引

一审:江苏省江阴市人民法院(2012)澄刑初字第1080号(2013530日)

基本案情

(一)关于公诉机关指控被告人李某犯非法经营罪、非法处置查封的财产罪及被告人朱某犯非法处置查封的财产罪的事实查证

2006522,江阴某服装公司通过澄土出合字(2006)第154号《国有土地使用权出让合同》出让取得坐落于江阴市周庄镇长南村的面积为3766平方米的国有土地使用权,核准土地用途为工业用地,土地使用权出让金总金额为人民币50.85万元。200911月至20108月间,江阴某服装公司在王锋担任实际负责人期间,违反国家规定,未办理土地重新挂牌出让手续、未办理建设工程的相关行政审批手续,擅自改变土地用途,利用该公司上述工业用地中的1300余平方米(折合国有土地使用权出让金金额为人民币18万余元)建造商住房,建成商住房40套、门面房26间,违法建筑面积达7000余平方米。由于缺少建设资金,王锋和被告人李某经商议,由王锋负责提供违法建筑所需的土地,被告人李某负责提供违法建筑施工所需的资金,违法建筑的商住房完工后由被告人李某负责销售,所得款项用于优先偿还王锋及江阴某服装公司欠被告人李某的债务。至案发时,被告人李某以江阴某服装公司名义销售违法建筑商住房31套、门面房14间,累计销售金额达人民币820余万元,其中,被告人李某通过折抵工程款、直接收取现金等形式收取购房款人民币790余万元,尚有人民币30余万元未予收取。经江阴市价格认证中心价格鉴证,上述商住楼的建造价格为人民币689.3万元。

20091222,江阴某服装公司因民事债务被诉讼,其坐落于江阴市周庄镇长南村的工业用地被江阴市人民法院档案查封。2010715日,江阴市人民法院得知被告人李某、朱某等人在被查封的工业用地上建商住楼出售,即作出民事裁定,对江阴某服装公司坐落于江阴市周庄镇长南村的土地及地上建筑物(含在建)、附着物进行查封,并于2010716日对该查封进行了公告和送达。被告人李某、朱某明知江阴市人民法院已对上述土地及地上建筑物(含在建)、附着物等实施了查封,仍将土地上的部分房屋出售给他人并收取房款。其中,被告人李某参与非法收取的房款数额为人民币230余万元,被告人朱某参与非法收取的房款数额为人民币120余万元。

2012216,被告人朱某在接到公安机关电话通知后主动到案接受调查,到案后如实供述了自己的罪行。

(二)关于公诉机关指控被告人李某犯帮助伪造证据罪的事实查证

201012月份,江阴某精密微丝公司在与王某民间借贷纠纷一案诉讼中败诉,公司法定代表人何某为保住江阴某精密微丝公司的土地、房产等固定资产不被执行分割,与被告人李某合谋,伪造该公司结欠被告人李某货款人民币1812000元的凭证,并指使被告人李某以此为依据于2011215日向江阴市人民法院起诉江阴某精密微丝公司要求偿还该笔虚假的欠款。201137日,被告人李某和何某经江阴市人民法院主持调解达成了还款协议,后江阴市人民法院作出(2011)澄周商调初字第0007号民事调解书。2011426日,被告人李某与江阴某精密微丝公司买卖货款纠纷一案经被告人李某申请执行进入执行程序。2012216日,江阴市人民法院作出(2012)澄商监字第0002号民事裁定书,裁定李某与江阴某精密微丝公司买卖货款纠纷一案由江阴市人民法院另行组成合议庭进行再审。201259日,江阴市人民法院作出(2012)澄商再初字第0002号民事判决书,判决撤销江阴市人民法院(2011)澄周商调初字第0007号民事调解书,驳回李某的诉讼请求。

裁判结果

江苏省江阴市人民法院于2013530作出(2012)澄刑初字第1080号刑事判决:

一、被告人李某犯非法转让土地使用权罪,判处有期徒刑一年六个月,并处罚金人民币十万元;犯非法处置查封的财产罪,判处有期徒刑一年;犯帮助伪造证据罪,判处有期徒刑九个月,决定执行有期徒刑二年九个月,并处罚金人民币十万元。

二、被告人朱某犯非法处置查封的财产罪,判处有期徒刑六个月,缓刑一年。

三、追缴被告人李某的违法所得,予以没收。

一审宣判后,被告人李某、朱某均未提出上诉,公诉机关亦未提出抗诉,判决已发生法律效力。

裁判理由

法院生效裁判认为,被告人李某违反国家规定,未经国家有关主管部门批准,私自改变土地用途,将工业用地建造商住房销售,根据我国法律规定,房屋占用的土地使用权应当随房屋销售一并转让,其行为符合非法转让土地使用权性质,且属情节严重,变卖已被司法机关查封的财产,情节严重,帮助当事人伪造证据,情节严重,其行为确已构成非法转让土地使用权罪、非法处置查封的财产罪、帮助伪造证据罪,应予数罪并罚;被告人朱某变卖已被司法机关查封的财产,情节严重,其行为确已构成非法处置查封的财产罪。被告人朱某的到案情形符合自首的规定,系自首,予以从轻处罚。

案例注解

本案争议焦点是:被告人李某伙同他人将工业用地建造商住房销售的行为应如何定性?

第一种观点认为,根据《城市房地产管理法》的规定,未取得营业执照不得擅自从事房地产开发业务,现被告人李某伙同他人违反国家规定,擅自建造商住房对外销售,严重扰乱市场秩序,应当以非法经营罪追究其刑事责任。

第二种观点认为,商住房不属于法律、行政法规规定的专营、专卖物品或其他限制买卖的物品,在有关司法解释对于非法建造商住房对外销售是否属于刑法规定的“其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为”未作明确规定的情况下,不宜以非法经营罪追究被告人李某的刑事责任,从而对被告人李某的该行为应不以犯罪论处。

第三种观点认为,被告人李某违反国家规定,未经国家有关主管部门批准,在工业用地上建造商住房销售,其行为扰乱了市场秩序,具有一定的社会危害性,但在法律及相关司法解释未作明确规定的情况下,不应以非法经营罪追究其刑事责任,而根据我国法律规定,房屋占用的土地使用权应随房屋销售一并转让,被告人李某的行为符合非法转让土地使用权性质,应当以非法转让土地使用权罪追究其刑事责任。

我们同意第三种观点。现具体评析如下:

一、将工业用地建造商住房销售行为具有严重的社会危害性及应受刑罚惩罚性。

将工业用地建造商住房销售具有五大社会危害:第一,扰乱房地产市场秩序。工业用地所建商住房土地、规费等成本较低,房产销售价格亦相应较低,会扰乱正常的房地产秩序。第二,扰乱土地市场秩序。工业用地建商住房属擅自改变土地建设用途,势必会对土地使用权流转价格产生影响,扰乱正常的土地市场秩序。第三,房产普遍存在质量隐患。正常的房地产开发从规划立项、建设施工到竣工验收均须经过严格的审批程序,以确保房产质量,而工业用地所建商住房往往无法保障质量,危及到社会公众的生命健康和财产安全。第四,造成国家税收流失。工业用地建商住房本身的非法性导致其不可能具备任何合法的行政审批手续,建房主体从而可逃避缴纳国家税款。第五,诱发社会不稳定因素。购房者不仅无法办理土地证及房产证,连基本的使用权都无法得以保障,在房款及其他投入无法收回的情况下,极易引发群体性事件。根据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《物权法》及相关行政法规的规定,未取得营业执照不得擅自从事房地产开发业务;建设单位应当合理利用土地,不得改变土地用途,确需改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。同时,法律、行政法规还规定了相应的罚则。但是,基于以上社会危害性分析,将工业用地建造商住房销售属于严重扰乱市场秩序的行为,仅仅进行行政处罚已不足以遏制及震慑违法行为,有必要采用刑罚手段。

二、将工业用地建造商住房销售行为符合非法转让土地使用权性质。

个人违法建房出售行为的刑事违法性讨论由来已久。针对在农村宅基地、责任田上违法建房出售如何处理,《最高人民法院关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复》表示,此问题涉及面广,法律、政策性强,现不宜以犯罪追究有关人员的刑事责任。以上答复系针对建造“小产权房”类型房屋问题,即在农村集体组织所有的土地上建造的商住房,与工业用地上所建商住房应加以区别。“小产权房”类型较为复杂,不可一概而论,部分情况下甚至由村集体、乡镇政府参与开发,仅因其流通的受限性而导致产权保护力度较小,故谓之“小产权”或“乡产权”。相较而言,工业用地系国有土地,不存在任何用于建造住宅的空间,部分工业用地位于城市规划区以内,周边即为居住用地,故在工业用地上建造商住房销售行为对市场秩序的扰乱更为严重,社会危害性也就更大。

但是,商住房并非法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品,法律及司法解释亦未将在工业用地上建造商住房销售行为纳入刑法意义上的“其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为”范畴,在此情况下,以非法经营罪追究当事人的刑事责任存在法律适用上的障碍。经研究认为,将工业用地建造商住房销售符合非法转让土地使用权性质,理由如下:

首先,行为人主观上具有牟利目的。将工业用地建造商住房销售的行为人通常具备“开发商”身份,其主观目的正是通过建造并销售房屋以牟取利润。

其次,销售房屋行为同时属于转让土地使用权行为。根据《城市房地产管理法》第三十二条的规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。根据《物权法》第一百四十七条的规定,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。以上法律均明确规定,房屋占用的土地使用权应随房屋销售一并转让。

最后,将工业用建造商住房销售行为违反了土地管理法规。根据《城市房地产管理法》第十八条的规定,土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。根据《物权法》第一百四十条的规定,建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。根据《土地管理法》第五十六条的规定,建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。根据《土地管理法》第二条第三款的规定,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。在工业用地上建造商住房销售行为将土地用途由工业用地改变为居住用地,并且将土地使用权随房屋一并转让,违反了土地管理法规。

三、本案被告人李某的行为属于情节严重,应当以非法转让土地使用权罪追究其刑事责任。

根据《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”的情形有以下几种:1、非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;2、非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;3、非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;4、非法获利五十万元以上的;5、非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的,如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。本案中,江阴某服装公司坐落于江阴市周庄镇长南村的工业用地面积共计3766平方米(约合5.65亩),而被告人李某等人建造商住房占用的土地面积约为1376平方米(约合2.06亩),未达到上述土地面积入罪标准,由于建房手续及账目的缺失、混乱,实际非法获利数额已无法确切加以计算,而区别于常规的非法转让土地使用权行为,本案中作为罚金数额依据的非法转让土地使用权价额亦难以确定。经研究认为,被告人李某等人销售商住房所得价款数额扣除建房成本可视为非法转让土地使用权价额,非法转让土地使用权价额再扣除江阴某服装公司取得土地使用权时支出的出让金即可认定为转让土地使用权的非法获利,而建房成本可由估价机构进行价格鉴证。经核算,被告人李某等人的非法获利为五十万元以上不满一百万元,应当认定为情节严重。

需要指出的是,即使非法建造的房屋尚未最终处理,购房者已实际占有并使用工业用地上所建造的房屋,以非法转让土地使用权罪追究当事人的刑事责任也不代表确认了房屋购买者的土地使用权。

 

 

责任编辑:澄研
联系我们

传真:0510-86849300 地址:江苏省江阴市天平路1号 邮编:214431